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3982元/平方米!清遠樓面地價再次刷新紀錄

來源:清遠日報   2016-12-09 17:34:07   作者:   編輯:郭曉瓊
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摘要:這幾年清遠市區商品房均價一直在5000元/平方米左右浮動。

  時間定格在12月5日下午16:24,清遠地價再刷新記錄:3982元/平方米,而這幾年清遠市區商品房均價一直在5000元/平方米左右浮動!對于這次用地的拍賣,一些地產業界人士認為,更具有象征性和開路的意味,因為,接下來半個月內將有13宗優質居住用地招拍掛,規模將超過77萬平方米,或為一線臨江用地,或為規劃配套齊全的燕湖新城核心區。

  然而,還在今年前10月,和成交市場一路高歌猛進相反的是,房地產投資市場疲軟,開發商拿地意愿不強,在有限的10宗左右招拍掛用地中,至少有4宗土地無人報價而流拍。對于12月土地拍賣,市場各方充滿期待。



  競爭激烈37輪競逐,溢價82%

  “在我們的測算中,最高也就4000萬元,”在上述地塊正式掛牌出讓前的公示階段,清遠一資深房地產策劃師幫一房企做過競拍分析測算,不過他當時認為,應該賣不了這么高的價錢。

  然而,事實證明,據清遠市國土資源交易網顯示,在昨日下午結束的一次土地拍賣競拍會上,一宗規劃占地面積8371.86平方米,起拍價2200萬元,最終成交價4000萬元,溢價率達81.82%!根據該網站網上報價記錄,競爭相當激烈,從11月29日第一次網上報價,歷時7天共37輪的競逐。

  據資料顯示,該地塊位于清遠市區洲心街道B12號區內,地號為B12000008,具體四至范圍:東至在建鐵塔路;南至鐵塔公園;北至變電站。根據地塊出讓的規劃技術經濟指標要求,容積率大于1,但不能大于1.2,建筑密度≤50%、15%≤綠地率,地上建筑限高≤16米。按照最大1.2容積率計算,該地塊樓面地價約3982元0平方米,清遠地價再次刷新高!而近幾年清遠住宅均價也僅5000元0平方米左右。

  源自市國土局網站公布的數據顯示,自2007年至今,一二級土地市場居住用地最高樓面地價1844元0平方米,其中商業用地中樓面地價最高的是1348元0平方米。而與該地塊數百米遠位置的人民一路旁,3年前出讓的一宗17858.42平方米的商業用地,成交價僅4000萬元,容積率不到500元0平方米。

  地價快趕上房價業界評說:值9盤5萬業主,消費力強勁

  該地塊占地面積8371.86平方米,按照技術指標的最大容積率1.2計算,計容建筑面積為10046.232平方米。樓面地價約3980元0平方米,目前清遠商品房均價5000元0平方米,即使按照清遠市中心區域5500元0平方米計算,地價占了72.4%,一些市民不禁問,地塊面積小,容積率這么小,作為批發市場用地,包含肉菜市場等商業開發,投資劃算嗎?

  曾參與該地塊競拍的朝南集團董事總經理梁國飛認為,大可不必擔心這些問題,不同企業有不同的運作方式、盈利模式。作為商業項目,尤其是肉菜市場,需要考慮的是周邊需求,“該地塊周邊建成小區多、規模大、人口多,該地塊一公里范圍兩萬戶,而且房價在市區相對高,業主的消費能力高。”

  據統計,500米范圍內,除有10多年歷史的百萬平方米規模的大型社區外,僅5年建成樓盤就有8個,其中僅朝南維港半島超過6000戶,總戶數16000戶以上,按照每戶3人計算,500米范圍內至少聚集了48000人以上。由于該地塊周邊范圍靠近北江,江景聚集,房價屬于清遠中心城區最高的區域之一。

  上述資深策劃師分析,投資房地產市場,一般兩種模式,一種是短平快,一種是長線持有,通過運營實現高價值和高回報,“容積率低,最多建3層,地基不需要像高層建筑,建安成本相對比較低,加上運營等成本,8000多萬元可以拿下來,最多不超過1個億。如果單純持有投資,預計10年可以回收成本,投資回報率比較高;也可以賣一部分商鋪,降低資金壓力,成本回收更快。”

  不過,該策劃師認為,商業項目講求的是需要較強的運營能力。據清遠市國土資源交易網公布信息顯示,該地塊的競得者為清遠市高裕投資有限公司,法人代表人為李鏡云。據相關知情人士了解,投資者曾在韶關等地開發建材等專業市場。不過,或許該項目是其投資者清遠第一個項目:據全國企業信用信息公示系統(廣東)資料顯示,該公司于今年11月2日在清遠市清城區工商行政管理局注冊。

  拿地熱情再起知名房企12月下旬競逐市區13宗優質地塊

  備受房地產市場各方關注的是,這次用地的拍賣,更具有象征性和開路的意味,因為,在接下來的半個月內尤其是從12月26日至12月29日,清遠市區(僅包含清城區,下同)將有13宗商住用地拍賣,總規劃占地面積超過77萬平方米。

  實際上這也是清遠今年以來,甚至最近兩年以來清遠市區住宅用地推出最為多月份。這13宗用地中,有6宗用地和12月5日掛牌的用地屬于同一個大片區———燕湖新城;還有5宗用地則位于清遠市東城街道辦保利天匯項目附近。

  自11月底這些地塊公示后,許多地塊備受知名企業關注。“據我所知,國內排前幾名的房企考察我們項目旁幾塊地。”保利天匯一相關人士透露。實際上,保利天匯旁的5宗居住用地所在區域被清遠人稱為清遠最好的地塊,而且部分臨江。此外,燕湖新城中的5宗居住用地,與清遠四大文化配套設施靠近,目前起拍價樓面地價已經達到1198元0平方米。

  然而,和本次房企拿地熱情高漲相對應的是,去年以來房地產開發投資市場相相對疲軟。據清遠市統計局網站數據統計,今年前7月清遠全市房地產開發投資124.9億元,同比增長6.9%,是近3年來增幅最小的一年。

  以市區為例,住宅用地供給大幅下降,去年一級市場居住用地只有約40.29萬平方米,同比降幅達到53.47%!這也是近5年來一級市場居住用地交易最少的一年。清城區和清新區僅有十來宗商業和住宅用地,至少有4宗土地無人報價而流拍,更令人驚訝的是,流拍土地位置在清遠人看來非常優質臨江商業用地,而今年前10月,清遠市政府正式公開招拍掛的商業和住宅用地面積不足20萬平方米。

  因此,在許多業界人士看來,這次“地王”出現,以及接下來的10多宗地塊成交情況,在一定程度上體現將會影響清遠土地市場和房地產投資市場走勢,也會進一步刺激房價尤其是地塊周邊房價的漲跌。

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